การประเมินผลกระทบของทางต่างระดับต่อราคาที่ดินในเมืองเชียงใหม่

บทคัดย่อ

หนึ่งในการเปลี่ยนแปลงสำคัญที่เกิดขึ้นหลังจากการก่อสร้างทางต่างระดับในเมืองเชียงใหม่ คือ การเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดิน ซึ่งมีผลกระทบจากปัจจัยในด้านต่าง ๆ ของที่ดินรายแปลง ได้แก่ ปัจจัยทางด้านกายภาพ ปัจจัยทางด้านตำแหน่งที่ตั้ง และปัจจัยทางด้านสภาพแวดล้อม ในการศึกษานี้ได้ใช้แบบจำลอง Hedonic Price รูปแบบสมการถดถอยเชิงเส้นตรง (Linear Regression) เพื่อวิเคราะห์ราคาที่ดิน โดยข้อมูลที่ใช้ในการศึกษาประกอบไปด้วยข้อมูลที่ดินรายแปลงบริเวณทางต่างระดับในเมืองเชียงใหม่ ซึ่งเป็นข้อมูลราคาประเมินที่ดิน จากกรมธนารักษ์ที่ใช้ระหว่าง พ.ศ. 2559 ถึง พ.ศ.2562 พบว่าราคาที่ดินที่ใกล้ทางต่างระดับมีราคาประเมินสูง เนื่องจากการประเมินราคาที่ดินของทางกรมธนารักษ์อ้างอิงตามราคามูลค่าถนน ซึ่งทางต่างระดับส่วนใหญ่ก่อสร้างตามถนนสายสำคัญ ส่งผลให้ราคาประเมินที่ดินมีราคาสูงตาม จากการประมาณค่าพารามิเตอร์ของแบบจำลองด้วยวิธีกำลังสองน้อยที่สุด (Ordinary Least Square) และการใช้เทคนิคการวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis Technique) พบว่าราคาประเมินที่ดินภายในรัศมี 1 กิโลเมตร จากทางลอดจะมีราคาเพิ่มขึ้น 45,034 บาทต่อตารางวา ในขณะที่ทางยกระดับจะมีราคาลดลง 200 บาทต่อตารางวา นอกจากนี้ยังพบว่าระยะห่างจากตำแหน่งที่ดินถึงสถานที่สำคัญต่าง ๆ มีผลต่อราคาที่ดินมากที่สุด คือ โรงพยาบาล สถานศึกษา สถานที่ราชการ ระบบขนส่งสาธารณะ ตลาดและห้างสรรพสินค้า ตามลำดับ