การวิเคราะห์หาสาเหตุและค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงรักษาสภาพทรัพย์มือสอง กรณีศึกษา บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)

บทคัดย่อ

จากสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลให้ทรัพย์มือสองหรือทรัพย์สินรอการขายมีเพิ่มในระบบมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการโดยเฉพาะบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) (บสก.) ต้องเผชิญกับค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่เพิ่มขึ้น ส่งผลลบต่อโอกาสในการแข่งขัน ดังนั้นการวิจัยครั้งนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อวิเคราะห์หาสาเหตุและค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงรักษาสภาพทรัพย์มือสอง โดยศึกษาจากข้อมูลที่เกี่ยวข้องย้อนหลัง 184 รายการ สัมภาษณ์ผู้มีประสบการณ์ 5 ท่าน พบว่าทรัพย์มือสองส่วนใหญ่มีระยะเวลาการถือครองโดยเฉลี่ย 4.95 ปี โดยมีค่าใช้จ่ายระหว่างการถือครองเรียงตามสัดส่วนจากมากไปน้อยได้แก่ ค่าปรับปรุงทรัพย์ ค่าส่วนกลาง ค่าภาษีที่ดิน ค่าทำความสะอาด ค่าประกัน ซึ่งค่าปรับปรุงทรัพย์และค่าทำความสะอาดเป็นค่าใช้จ่ายที่สามารถจัดการได้ จึงวิเคราะห์ข้อมูลค่าใช้จ่ายต่อและพบว่าหมวดรายการปรับปรุงทรัพย์แบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่ม (กลุ่ม A) ประกอบด้วยรายการหมวด ค่าสี พื้น ประตู-หน้าต่าง ควรเป็นเป้าหมายหลักในวางแผนทรัพยากรเนื่องจากมีความถี่และค่าใช้จ่ายสูง นอกจากนี้ยังพบว่ามีหมวดงานที่มีค่าใช้จ่ายไม่สูงแต่มีความถี่สูง (กลุ่ม B) และหมวดงานที่มีผลกระทบต่ำ (กลุ่ม C) ด้วย ส่วนการวิเคราะห์จากการสัมภาษณ์ พบว่าสาเหตุที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายนั้น มีแนวทางแก้ไขโดยปรับเปลี่ยนแนวทางการจัดการ เลือกวัสดุอย่างคุ้มค่า รวมถึงการควบคุมคุณภาพ